กฎหมายที่ดิน

ที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีค่าและประโยชน์แก่มนุษย์มาก เช่น ใช้เป็น ที่อยู่อาศัย ใช้เพื่อเป็นหลักประกัน นอกจากนี้ที่ดินยังเป็นเครื่องแสดงออกถึง ฐานะ
ความเป็นอยู่ของแต่ละคนด้วย ผู้คนจึงพยายามใฝ่หาให้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินเป็นของตนเอง แม้จะต้องทำงานด้วยความยากลำบากสักเพียงใด ก็ตามที่ดิน นั้นนอกจากจะหมายถึง
ที่ดินบนบกอันได้แก่ พื้นที่ดินทั่วไป แล้ว ยังหมายถึงพื้นดินที่เป็นภูเขา และ ห้วย หนอง คลอง บึง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเลด้วย เนื่องจากที่ดินมีค่าและมีประโยชน์มาก นี่เอง
รัฐจึงออกกฎหมายวางระเบียบแบบแผนเกี่ยวกับการได้มาซึ่งที่ดินของ บุคคลคือ ประมวลกฎหมายที่ดิน ปี พ.ศ. ๒๔๙๗

หนังสือสำคัญเกี่ยวกับที่ดิน

๑. ส.ค. ๑
ส.ค. ๑ เป็นหลักฐานการแจ้ง
การครอบครอง ซึ่งผู้ครอบครองที่ดินที่ ครอบครองทำประโยชน์มาก่อนวันที่ ๑ ธันวาคม ๒๔๙๗ และยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินมาแจ้งการครอบครองตามแบบ ส.ค. ๑ ต่อนายอำเภอ
ท้องที่ ที่ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ ฉะนั้น ส.ค. ๑ จึงไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินเพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้ เพียงแต่เป็นคำแจ้งความของราษฎรเท่านั้น แต่ปัจจุบันนี้ไม่มีการ
แจ้งการครอบครองตามแบบ ส.ค. ๑ อีกแล้ว

ที่ดินใดที่มี ส.ค. ๑ นี้จะนำไปโอนกันไม่ว่าขายให้ผู้อื่น หรือยกให้ ผู้อื่นไปไม่ได้จนกว่าจะได้ขอออกเป็น น.ส. ๓ เสียก่อน จึงจะทำ
การโอนที่ อำเภอได้ แต่ถ้าจะโอนกันจริง ๆ แล้ว ก็อาจทำได้โดยการส่งมอบที่ดิน ที่มี ส.ค. ๑ ให้แก่ผู้รับโอนไป กล่าวคือ ให้ผู้รับโอนได้เข้าครอบครองที่ดินผืน นั้นนั่นเอง
ผู้ที่มี ส.ค. ๑ นั้น มีสิทธิที่จะนำ ส.ค. ๑ มาขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ ๒ กรณี คือ

(๑) เมื่อทางราชการจะออกโฉนดที่ดิน หรือ หนังสือรับรองการทำ ประโยชน์ตามแบบฟอร์ม น.ส. ๓ ก โดยการสำรวจทั้งตำบล (ป.ที่ดิน มาตรา ๕๘)
ในกรณีนี้เราจะต้องคอยฟังประกาศของทางราชการว่ารัฐบาลจะออกโฉนดที่ดินหรือ น.ส. ๓ ก ในท้องที่ของเราหรือไม่ ถ้าจะออกในทéองที่ของ เราแล้วจะมีเจ้าหน้าที่มาบอกเรา ให้เราชี้แนวเขตที่ดินของเรา เมื่อถึงวันนัด ที่จะไปชี้แนวเขตที่ดินนั้นของเรา เราก็จะต้องไปตามกำหนดด้วย เพื่อเจ้า หน้าที่จะออกโฉนดที่ดิน หรือ น.ส. ๓ ก แก่เรา

(๒) แม้ไม่มีประกาศตามข้อ ๑ ก็มีสิทธินำ ส.ค. ๑ มาออกโฉนด ที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (แบบฟอร์ม น.ส. ๓) ได้เป็นราย ๆ ไป (ป.ที่ดิน มาตรา ๕๙) กล่าวคือ ผู้ใดประสงค์จะได้โฉนดที่ดินต้องไปยื่น ขอที่สำนักงานที่ดินท้องที่ ที่ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ (แต่จะออกโฉนดได้เฉพาะ บริเวณที่ดินที่มีระวางแผนที่แล้วเท่านั้น) หรือถ้าต้องการ น.ส. ๓ ก็ให้ไปยื่น คำขอต่อนายอำเภอ ณ ที่ว่าการอำเภอ หรือไปยื่นขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินใน ท้องที่ที่ยกเลิกอำนาจนายอำเภอแล้ว

ข้อสังเกตเกี่ยวกับ ส.ค. ๑

๑. การแจ้ง ส.ค. ๑ ไมèก่อให้เกิดสิทธิแก่ผู้แจ้ง เว้นแต่ผู้แจ้งได้สิทธิ ครอบครองอยู่แล้วโดยชอบด้วยกฎหมาย กล่าวคือ ส.ค. ๑ เป็นหลักฐาน อย่างหนึ่งซึ่งแสดงว่าในขณะแจ้ง ส.ค. ๑ นั้น ผู้แจ้งอ้างวèาเป็นที่ดินของผู้แจ้ง ส่วนความจริงผู้ใดจะมีสิทธิในที่ดินแปลงนั้นหรือไม่ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง

ผู้ไม่มีสิทธิในที่ดินแม้ได้แจ้งการครอบครองได้รับ ส.ค. ๑ ก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิในที่ดิน
แปลงนั้นแต่ประการใด

๒. ที่ดินมี ส.ค. ๑ แม้จดทะเบียนโอนไม่ได้ แต่ก็โอนโดยการ ส่งมอบการครอบครองได้ การขายที่ดินมี ส.ค. ๑ กันเองโดยไม่ได้จดทะเบียน และส่งมอบ
ที่ดินให้ผู้รับโอนไปแล้วที่ดินจึงตกเป็นของผู้รับโอนไป เจ้าของเดิม ไม่มีสิทธิในที่ดินนั้นอีกต่อไป

๒. ใบจอง (น.ส. ๒)
ใบจองเป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอม ให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งใบจองนี้จะออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกินตามประมวล กฎหมายที่ดินผู้มีใบจองจะต้องจัดการทำประโยชน์ใน ที่ดินที่ทางราชการจัดให้ ให้แล้ว เสร็จภายใน ๓ ปี (การทำประโยชน์ให้แล้วเสร็จหมายถึง ร้อยละ ๗๕ ของที่ดิน ที่จัดให้) และที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่คนอื่นไม่ได้ ต้องทำประโยชน์ด้วย ตนเอง ซึ่งเมื่อทำประโยชน์เสร็จถึงร้อยละ ๗๕ แล้วก็มีสิทธิมาขอออกโฉนด ที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้เหมือนกับผู้มี ส.ค. ๑ คือ ๒ กรณีดังนี้

(๑) เมื่อทางราชการเดินสำรวจทั้งตำบล เพื่อออกโฉนดที่ดินหรือ น.ส. ๓ ก ให้
(๒) มาขอออกเองเฉพาะเป็นรายๆ ไป โดยยื่นคำขอออกโฉนด ที่ดินเฉพาะราย หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เฉพาะราย (น.ส. ๓) แล้วแต่กรณี

๓. หนังสือรับรองการทำประโยชน์
(น.ส. ๓ หรือ น.ส. ๓ ก)
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ คือ หนังสือคำรับรองจากเจ้าหน้าที่ ว่าผู
้ครอบครองที่ดินได้ทำประโยชน์แล้ว

ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (ซึ่งอาจจะเป็นแบบฟอร์ม น.ส. ๓ หรือ น.ส. ๓ ก แล้วแต่กรณี) เจ้าของที่ดินอาจจะมีสิทธิครอบครอง ใน
ที่ดินแปลงนั้นได้ ถ้าเข้าไปยึดถือที่ดินแปลงนั้นและมีเจตนาจะยึดถือเพื่อ ตัวเขาเอง ที่ดินชนิดนี้เวลาจะโอนให้คนอื่น ไม่ว่าจะขายหรือยกให้หรือจำนอง ก็สามารถทำได้ แต่ต้องไปจดทะเบียน
ณ ที่ว่าการอำเภอ (แต่ตามกฎหมาย ที่ดินที่แก้ไขใหม่ปี ๒๕๒๘ ให้จดทะเบียนกับเจ้าพนักงานที่ดิน แต่กฎหมาย
ใหม่ก็ยังไม่มีผลบังคับใช้ในทันที เพราะมีบทเฉพาะกาลกำหนดให้ยังเป
็น อำนาจของนายอำเภออยู่จนกว่ารัฐมนตรีมหาดไทยจะประกาศยกเลิกเป็น เขต ๆไป)

ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์นี้เจ้าของที่ดินก็มี สิทธินำหนังสือชนิดนี้มาขอออกโฉนดที่ดิน ซึ่งเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ได้ ๒ กรณี คือ

(๑) เมื่อทางราชการจะออกโฉนดที่ดินให้ โดยการเดินออกสำรวจทั้งตำบล หรือ
(๒) มาขอออกเองเป็นเฉพาะราย เหมือนผู้มี ส.ค. ๑ หรือผู้มีใบจอง

๔. โฉนดที่ดิน (น.ส. ๔ ก, น.ส. ๔ ข, น.ส. ๔ ค,น.ส. ๔,น.ส. ๔ ง,น.ส. ๔ จ)

โฉนดที่ดินเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตาม
ประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตรา จองและตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่าก็ถือ ว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน

ผู้เป็นเจ้าของโฉนดที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นเต็มที่ มีสิทธิ ใช้สอยที่ดินนั้นตลอดจนจัดจำหน่ายที่ดินนั้นเสียก็ได้ มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใด มาเกี่ยวข้องกับที่ดินนั้น โดยมิชอบด้วยกฎหมาย

การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน โดยที่ที่ดินเป็นทรัพย์สิน ที่มีค่า ฉะนั้นการที่จะซื้อขาย ยกให้ แลกเปลี่ยน หรือนำไปจำนองจะต้องไป จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงาน
ที่ดิน ถ้าไม่ไปจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ ถือว่าการซื้อขาย ให้ หรือจำนองที่ดินมีโฉนดดังกล่าว ตกเป็นโมฆะเสียเปล่าใช้ไม่ได้

ที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดิน
ที่ดินประเภทนี้แยกได้ ๒ กรณี คือ

๑. เป็นที่ดินตกค้างการแจ้งการครอบครอง

กล่าวคือ เป็นที่ดินที่มีการครอบครองและทำประโยชน์มาก่อน ประกาศใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน (พ.ศ.
๒๔๙๗) โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน (คือไม่มีโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว) แต่มิได้มาแจ้งการครอบครองตามแบบ ส.ค. ๑ จึงถือว
่าเป็นที่ดินตกค้างการแจ้งการครอบครอง
ผู้ตกค้างการแจ้งการครอบครองในกรณีนี้ มีสิทธิมาขอออกโฉนด ที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ ๒ กรณีคือ

(๑) เมื่อทางราชการมาเดินสำรวจทั้งตำบล เพื่อออกโฉนดที่ดินหรือ น.ส. ๓ ก ให้ ถ้าที่ดินเราอยู่ในเขตสำรวจ ก็ต้องไปแจ้งการครอบครองต่อ นายอำเภอภายใน ๓๐ วัน นับแต่ผู้ว่าราชการประกาศจะเดินสำรวจหรือไม่ก็จะต้องไปนำพนักงานเจ้าหน้าที่ ในการชี้แนวเขตเพื่อรังวัดออกโฉนดที่ดินหรือ พิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์เพื่อออก น.ส. ๓ ก ให้

(๒) แม้ไม่มีประกาศตามข้อ ๑ ก็มาขอออกโฉนดที่ดินหรือ น.ส. ๓ ได้เป็นราย ๆ แต่การมาขอออกก็ต้องมีเหตุผลจำเป็น เช่น ที่ดินนั้นถูกเวนคืน หรือจะโอนที่ดินให้ทางราชการ หรือมีความจำเป็นอย่างอื่น เช่น
ยากจนต้องการขายที่ดินนั้น แต่ต้องขออนุญาตจากผู้ว่าราชการจังหวัดด้วย
พวกที่ตกค้างการแจ้งการครอบครองนี้ทางราชการจะออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้ไม่เกิน ๕๐ ไร่ ถ้าต้องการจะได้เกิน ๕๐ ไร่ ต้องให้ผู้ว่าราชการจังหวัดอนุมัติเป็นการเฉพาะราย

๒. เป็นที่ดินที่เข้าครอบครองโดยผิดกฎหมาย

หมายถึง พวกที่เข้าครอบครองที่ดินของรัฐโดยไม่ได้รับอนุญาตหลัง จากประกาศใช้ประมวลกฎหมายที่ดินแล้ว คือหลังวันที่ ๑ ธันวาคม พ.ศ. ๒๔๙๗ พวกนี้โดยหลักแล้วถือว่ามีโทษ แต่โดยที่ทางราชการต้องการช่วย เหลือบุคคลเหล่านี้ เพราะส่วนใหญ่เป็นคนยากจน ไม่มีที่ดินเป็นของตนเอง จึงกำหนดกรณีที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือ น.ส. ๓ ก ให้แก่บุคคลเหล่านี้ เมื่อมีประกาศของรัฐมนตรีมหาดไทยกำหนดเขตสำรวจ
โดยจะมีเจ้าหน้าที่มา นัดหมาย เพื่อให้นำไปชี้แนวเขตที่ดินเช่นกัน

แม้ว่าจะออกโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่บุคคล พวกนี้ แต่ก็จะออกให้ไม่เกิน ๕๐ ไร่ ถ้าต้องการให้ออกเกิน ๕๐ ไร่ ต้องขอ อนุมัติผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นรายๆ ไปที่ดินที่ได้มาตามนี้ห้ามโอนมีกำหนด ๑๐ ปี เว้นแต่จะตกทอดทาง มรดกหรือโอนแก่ทบวงการเมือง หรือโอน
แก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้ หรือโอน ให้รัฐวิสาหกิจที่ตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ

การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน

การได้มาซึ่งที่ดินหรือการทำนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริม ทรัพย์ คือ ที่ดินหรืออาคารบ้านเรือนจะต้องทำการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะ สมบูรณ์และชอบด้วยกฎหมาย
๑. ถ้าเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดินอย่างเดียวหรือรวมกับสิ่งปลูกสรéางด้วย
จะต้องไปติดต่อขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินในท้องที่ที่ดินแปลงนั้นตั้ง อยู่ ซึ่งอาจเป็นที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดิน สาขาแล้วแต่กรณี
๒. ถ้าเป็นที่ดินที่มี น.ส. ๓ หรือ น.ส. ๓ ก อย่างเดียวหรือรวม กับสิ่งปลูกสร้างด้วย
จะต้องไปติดต่อขอจดทะเบียนต่อนายอำเภอณที่ว่าการอำเภอท้องที่ที่ที่ดินแปลง นั้นตั้งอยู่ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอแล้วแต่กรณี หรืออาจไปจดทะเบียนกับเจ้าพนักงานที่ดินในท้องที่ที่ยกเลิกอำนาจของนายอำเภอ แล้วก็ได้๓. ถ้าจดทะเบียนเกี่ยวกับบ้านช่องเรือนโรงอย่างเดียวไม่รวมที่ดิน ด้วย
การจดทะเบียนเช่าอาคารบ้านเรือน หรือซื้อขาย หรือจำนอง อาคารบ้านเรือนอย่างเดียว คือไม่รวมที่ดินด้วย แม้อาคารบ้านเรือนเหล่านั้น จะตั้งอยู่ในที่ดินที่มีโฉนดก็ตาม ต้องไปจดทะเบียนต่อนายอำเภอ ณ ที่ว่าการอำเภอท้องที่หรือจดทะเบียนกับเจ้าพนักงานที่ดินใน ท้องที่ที่ยกเลิกอำนาจนายอำเภอแล้ว
การไปจดทะเบียนนี้ ไม่ว่าจะเป็นการจดที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือ ที่ว่าการอำเภอ ผู้ขอจดทะเบียนจะต้องนำโฉนดที่ดิน หรือ น.ส. ๓ หรือ น.ส. ๓ ก ไปติดต่อเจ้าหน้าที่ด้วย และเจ้าหน้าที่
จะสอบสวนหลักฐานเกี่ยว กับสิทธิและความสามารถของคู่กรณี ตลอดจนความสมบูรณ์ของนิติกรรม หลักฐานย่อมแตกต่างกันไปแล้วแต่กรณี ฉะนั้น เพื่อความสะดวกในการขอ จดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรม ควรนำหลักฐานเหล่านี้ไปแสดงด้วยคือ

(๑) บัตรประจำตัวประชาชน
(๒) สำเนาทะเบียนบ้าน
(๓) หลักฐานในการเปลี่ยนชื่อตัว - สกุล (ถ้ามี)
(๔) ถ้าแต่งงานแล้วต้องมีหนังสือคู่สมรสแสดงความยินยอมให้ทำนิติกรรม
(๕)ถ้าผู้ขอจดทะเบียนมีบิดาหรือมารดาเป็นคนต่างด้าวต้องนำหนังสือสำคัญประจำ ตัวคนต่างด้าวของบิดาหรือมารดาไปด้วย ถ้าถึงแก่กรรมแล้วให้นำสำเนาทะเบียนบุคคลต่างด้าวที่ขอคัดจากสถานีตำรวจหรือ หนังสือ รับรองการตาย หรือการเข้าเมืองโดยชอบจากเจ้าหน้าที่กองทะเบียนคน ต่างด้าวและภาษีอากร ถ้าไม่สามารถนำมาได้ ก็ให้นำใบมรณบัตรของผู้ตาย มาแสดง
(๖) ให้นำสูติบัตรและทะเบียนทหาร (ส.ด. ๙) มาด้วย
(๗)ถ้ามีสัญชาติไทยโดยการแปลงสัญชาติต้องมีใบสำคัญแสดงการแปลงสัญชาติเป็น ไทยหรือใบแทนการจดทะเบียนนั้นปกติแล้วการจดทะเบียนที่สำนักงาน ที่ดินในกรณีที่ไม่ต้องมีการประกาศก่อนจดทะเบียน เช่นซื้อขายหรือให้ที่ดินที่มีโฉนดเจ้าหน้าที่จะจัดการให้เสร็จในวันที่มาขอ จดทะเบียนเลย เว้นแต่กรณีที่ต้องมีการประกาศ ก่อนจดทะเบียน เช่น การขอจดทะเบียน
การได้มาโดยทางมรดก ซึ่งไม่สามารถจดทะเบียนในวันนั้นได้
ถ้าเป็นการจดทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอปกติแล้วจะต้องมีการประกาศ มีกำหนด ๓๐ วัน เสียก่อนจึงจะทำการจดทะเบียน
ได้ เช่น ซื้อขายที่ดินที่มี น.ส. ๓ เว้นแต่ จะเข้าข้อยกเว้นบางอย่างซึ่งมีกำหนดไว้ว่าไม่ต้องประกาศ เช่น การจดทะเบียนจำนอง การไถ่ถอนจากการขายฝาก หรือการจดทะเบียน การ
โอนตามคำสั่งศาล

สำหรับที่ดินที่มี น.ส. ๓ ก นั้นมีสิทธิพิเศษคือ ไม่ต้องทำการ ประกาศ ๓๐ วันสามารถจดทะเบียนไปได้เลย ยกเว้นการจดทะเบียนมรดกที่มี
น.ส. ๓ ก ต้องทำการประกาศก่อน

การเสียสิทธิในที่ดิน

การเสียสิทธิในที่ดิน มีได้หลายประการ เช่น การเสียสิทธิตามประ- มวลกฎหมายที่ดิน การเสียสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

๑. การเสียสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ถ้าเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน อาจถูกบุคคลอื่นครอบครองที่ดินของเรา โดยปรปักษ์ก็ได้ คือ ถ้ามีบุคคลอื่นมาครอบครองที่ดินของเราโดยสงบ เป”ดเผย ด้วย
เจตนาเป็นเจ้าของ ต่อเนื่องเป็นเวลา ๑๐ ปี บุคคลอื่นนั้นก็จะได้ กรรมสิทธิ์ในที่ดินของเราไป (ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๘๒)ถ้าเป็นที่ดินที่มี น.ส. ๓, น.ส. ๓ ก, ส.ค. ๑ หรือที่ดินที่ไม่มีหนังสือ
สำคัญอย่างใดเลย ถ้ามีผู้มาแย่งการครอบครองเราจะต้องฟ้องเอา ที่ดินคืนภายใน ๑ ปีนับแต่ถูกแย่งการครอบครอง ถ้าไม่ฟ้องภายในกำหนด ก็จะสิ้นสิทธิในที่ดินไป (ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๗๕)

๒. การเสียสิทธิตามประมวลกฎหมายที่ดิน

ผู้มีสิทธิในที่ดินอาจเสียสิทธิในที่ดินได้โดยที่ดินนั้นจะ ตกเป็นของรัฐในกรณีที่มีการทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์ หรือปล่อยให้ที่ดินรกร
้างว่างเปล่าเกิน เวลาดังนี้
(๑) สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน เกิน ๑๐ ปี ติดต่อกัน
(๒) สำหรับที่ดินที่มี น.ส. ๓, น.ส. ๓ ก เกิน ๕ ปีติดต่อกัน
โดยถือว่าผู้นั้นเจตนาสละสิทธิ
ในที่ดิน เฉพาะส่วนที่ได้ทอดทิ้งไม่ทำ ประโยชน์หรือปล่อยให้รกร้างว่างเปล่าเท่านั้น (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๖)

การทุจริตเกี่ยวกับที่ดิน
การทุจริตเกี่ยวกับที่ดินส่วนใหญ่เป็นเรื่องการปลอม แปลงโฉนดที่ดิน หรือ น.ส. ๓ การปลอมใบมอบอำนาจตลอดจนการขโมยโฉนดที่ดิน หรือ น.ส. ๓

วิธีป้องกันมิให้มีการทุจริตเกี่ยวกับที่ดิน

(๑) ควรเก็บรักษาโฉนดที่ดินหรือ น.ส. ๓ ไว้ในที่ปลอดภัย ถ้ามี แขกแปลกหน้ามาขอดูโดยอ้างว่าจะมีคนมาขอซื้อ ให้ระมัดระวัง เพราะผู้ทุจริตอาจนำฉบับของปลอมมาเปลี่ยนได้
(๒) อย่าให้ผู้อื่นยืมโฉนดที่ดิน หรือ น.ส. ๓ ไปไม่ว่ากรณีใดๆ
(๓)ในกรณีโฉนดที่ดินหรือน.ส.๓สูญหายหรือถูกโขมยให้รีบ ไปแจ้งความต่อตำรวจโดยเร็ว แล้วนำใบแจ้งความเป็นหลักฐานไปขอให้เจ้า พนักงานออกใบแทนให้ใหม่
(๔) การทำธุรกิจต่างๆ ที่เกี่ยวกับที่ดิน เช่น ขาย หรือจำนอง เป็นต้นถ้าไม่จำเป็นจริง ๆ แล้ว ควรไปติดต่อกับเจ้าหน้าที่ด้วยตนเอง จะเป
็น การปลอดภัยและสะดวกกว่า แม้จะเสียเวลาบ้างก็ยังดีกว่าเสียทรัพย์
(๕) ถ้าไม่สามารถไปทำธุรกิจเกี่ยวกับที่ดินด้วยตนเองแล้ว การที่จะมอบอำนาจให้บุคคลใดไป
ทำแทน เราจะต้องพิจารณาเฉพาะบุคคลที่เรา เชื่อถือไว้ใจได้จริง ๆ เท่านั้น อย่ามอบอำนาจให้กับผู้ที่ไม่รู้จักมักคุ้นมาก่อน
(๖) ถ้ามอบอำนาจให้บุคคลอื่นไปทำแทนแล้ว อย่าเซ็นชื่อในหนังสือมอบอำนาจโดยไม่ได้กรอกข้อความเป็นอันขาด ก่อนเซ็นชื่อให้กรอกข้อความในใบมอบอำนาจให้ครบถ้วนและจะมอบอำนาจให้ไปทำ นิติกรรม อะไรแทนก็ให้เขียนให้ชัดเจน เช่น จะให้ไปจำนองแทนก็เขียนว่าจำนอง ถ้าให้ไปขายแทนก็เขียนว่าขาย
(๗) ถ้ามีปัญหาเกี่ยวกับที่ดิน ควรติดต่อสอบ
ถามจากเจ้าหน้าที่ที่ สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือที่ว่าการอำเภอโดยตรง อย่าชักช้าซึ่งจะมีเจ้าหน้าที่ คอยตอบปัญหาที่ท่านข้องใจได้
(๘) ถ้ามีเวลาว่าง ควรนำโฉนดที่ดิน
หรือ น.ส. ๓ ไปตรวจสอบ ที่สำนักงานที่ดินว่า ที่ดินของท่านยังอยู่ปกติ และมีหลักฐานถูกต้องตรงกัน กับฉบับสำนักงานที่ดินหรือไม่ เพียงใด
(๙) ก่อนจะรับซื้อหรือรับซื้อฝาก หรือจำนองที่ดิน ควรไปตรวจ สอบดูที่ดินให้แน่นอนถูกต้องตรงกับหลักฐานตามโฉนดที่ดินหรือที่ดินที่มี น.ส. ๓ ถ้าสงสัยให้ไปตรวจสอบหลักฐานที่สำนักงานที่ดินก่อน
(๑๐) อย่าทำสัญญาให้กู้ยืมเงินกันเอง โดยรับมอบโฉนดที่ดิน หรือ น.ส. ๓ ไว้ประกันเป็นอันขาดเพราะอาจเป็นฉบับของปลอมทางที่ดีควรไปจด ทะเบียนรับจำนอง หรือรับซื้อฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะปลอดภัย

การมอบอำนาจ

การมอบอำนาจคือ การที่บุคคลหนึ่งเรียกว่า ตัวการ มอบให้บุคคล อีกคนหนึ่งเรียกว่า ตัวแทน มีอำนาจทำการแทน และการกระทำนั้นมีผลใน ทางกฎหมายเสมือนว่าตัวการทำด้วยตนเอง

กิจการใดที่กฎหมายกำหนดว่าต้องทำเป็นหนังสือ เช่น การซื้อขาย ที่ดิน การมอบอำนาจให้ทำกิจการนั้นต้องทำเป็นหนังสือด้วย การมอบ อำนาจจะใช
้แบบพิมพ์ของกรมที่ดิน หรือไม่ก็ได้ทั้งนี้ต้องมีสาระสำคัญครบ ถ้วน แต่เพื่อความสะดวกควรใช้แบบพิมพ์ของกรมที่ดิน และผู้มอบอำนาจ ควรได้ปฏิบัติตามคำเตือนหลังใบมอบอำนาจโดยเคÃ่งครัด (หนังสือมอบ อำนาจของกรมที่ดินมี ๒ แบบ สำหรับที่ดินมีโฉนดแล้วแบบหนึ่ง กับที่ดิน ที่ยังไม่มีโฉนดอีกแบบหนึ่ง)

ข้อควรปฏิบัติในการทำหนังสือมอบอำนาจ

(๑) ให้กรอกเครื่องหมายหนังสือสำคัญสำหรับที่ดิน (กรอกให้ตรง กับแปลงที่ประสงค์จะมอบอำนาจให้ดำเนินกิจการทั้งระวาง เลขที่ หน้าสำรวจ ที่ตั้ง เป็นต้น) หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น เช่น ตึก บ้าน
เรือน โรง ให้ชัดเจน
(๒) ให้ระบุเรื่องและอำนาจจัดการให้ชัดเจนว่ามอบอำนาจให้ทำอะไร ถ้ามีเงื่อนไขพิเศษเพิ่มเติมก็ให้ระบุไว้ด้วย
(๓) อย่ากรอกข้อความให้ต่างลายมือหรือใช้น้ำหมึกต่างสีกัน ถ้าใช้เครื่องพิมพ์ดีดก็ต้องเป็นเครื่องเดียวกัน
(๔) ถ้ามีการขูดลบ ตกเติม แก้ไขหรือขีดฆ่า ให้ระบุว่าขีดฆ่า ตก เติมกี่คำและผู้มอบอำนาจต้องลงลายมือชื่อกำกับไว้ทุกแห่ง
(๕) อย่าลงลายมือชื่อผู้มอบอำนาจก่อนกรอกข้อความโดยครบถ้วน และถูกต้องตามความประสงค์แล้ว หรืออย่าลงชื่อในกระดาษ
เปล่าซึ่งยังมิได้ กรอกข้อความเป็นอันขาด
(๖) ให้มีพยานอย่างน้อย ๑ คนรับรองลายมือชื่อ หากเป็นพิมพ์ลายนิ้วมือต้องมีพยานรับรอง ๒ คน (พยานต้องเซ็นชื่อจะ
พิมพ์ลายนิ้วมือไม่ได้)ถ้าภรรยาเป็นผู้มอบอำนาจต้องให้สามีลงชื่อเป็นพยาน และให้บันทึก ความยินยอมเป็นหนังสือด้วย
(๗) หนังสือมอบอำนาจที่ทำในต่างประเทศ ควรให้สถาน
ทูต หรือ สถานกงสุล หรือโนตารีปับลิค รับรองด้วย
(๘) กรณีผู้มอบอำนาจอายุ ๖๐ ปีขึ้นไป เพื่อป้องกันการโต้แย้ง ควรให้ผู้ปกครองท้องที่หรือผู้ที่เชื่อถือได้รับรองก่อน

การติดต่องานเกี่ยวกับที่ดิน

๑. การออกหนังสือสำคัญเกี่ยวกับที่ดิน
ก. การขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์
น.ส. ๓, น.ส. ๓ ก

ที่ดินที่จะขอออก น.ส. ๓ ได้จะต้องเป็นที่ดินที่ได้ครอบครองและทำประโยชน์อยู่จริง และต้องไม่เป็นที่ดินที่เป็นสาธารณประโยชน์ของแผ่นดิน เช่น ที่ชายตลิ่ง ที่เลี้ยงสัตว์สาธารณะ หนองน้ำสาธารณะ ที่ภูเขา ฯลฯ

หลักฐานที่จะต้องนำไปแสดง

(๑)บัตรประจำตัวประชาชน/ทะเบียนบ้าน/ทะเบียนสมรส/หลักฐานการ เปลี่ยนชื่อตัว - ชื่อสกุล(ถ้ามี)
(๒) หลักฐานสำหรับที่ดินนั้น เช่น ส.ค. ๑ ใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือ น.ค. ๓ เป็นต้น สำหรับผู้ถือใบ สทก.๑ ไม่มีสิทธิขอ น.ส. ๓ หรือ น.ส. ๓ ก แต่อย่างใด

วิธีการออก

(๑) ผู้ขอต้องยื่นคำขอต่อนายอำเภอหรือปลัด
อำเภอผู้เป็นหัวหน้า ประจำกิ่งอำเภอท้องที่ที่ดินตั้งอยู่ หรือเจ้าพนักงานที่ดิน
(๒)เจ้าพนักงานจะออกไปทำการพิสูจน์ว่าได้มีการทำประโยชน์ในที่ดินหรือไม่ ในการเดินสำรวจนี้เจ้าของที่ดินข้างเคียงจะต้องไประวังชี้แนวเขตด้วย

ถ้าไม่มีผู้ใดคัดค้าน เจ้าพนักงานก็จะออก น.ส. ๓ หรือ น.ส. ๓ ก ให้ แต่ถ้ามีผู้คัดค้านพนักงานเจ้าหน้าที่จะทำการสอบสวนเปรียบ
เทียบ ถ้า ตกลงกันได้ก็จะดำเนินไปตามนั้น หากตกลงไม่ได้ ให้มีคำสั่งว่าจะออก น.ส. ๓ ให้แก่ฝ่ายใด และฝ่ายที่ไม่พอใจต้องไปดำเนินการฟ้องร้องต่อศาล ภายใน ๖๐ วัน ถ้าไม่ได้ฟ้องภายใน ๖๐ วัน ก็ให้ดำเนินการไปตามคำสั่งนั้น (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๖๐)

ข. การขอออกโฉนดที่ดิน

ที่ดินที่จะขอออกโฉนดได้ต้องเป็นที่ดินที่ได้มี
ระวางแผนที่แล้ว ต้องมี การครอบครองและทำประโยชน์อยู่จริง ไม่เป็นที่ดินที่เป็นสาธารณประโยชน์ ของแผ่นดิน
หลักฐานที่จะต้องนำไปแสดง เช่น ส.ค. ๑, ใบจอง, ใบเหยียบย่ำ, น.ส. ๓,
น.ส. ๓ ก เป็นต้นบุคคลที่ยังไม่มี น.ส. ๓, น.ส. ๓ ก ก็สามารถมายื่นขอออกโฉนด ที่ดินได้เลย ถ้าที่ดินบริเวณนั้นได้มีระวางแผนที่แล้วโดยไม่จำเป็นต้องไปยื่น ขอ น.ส. ๓ หรือ น.ส. ๓ ก เสียก่อน

๒. การขอรับมรดกที่ดิน

การรับมรดกที่ดินนั้นผู้เป็นทายาทต้องนำหลักฐานต่อไปนี้แสดง ต่อเจ้าหน้าที่ คือ
(๑) โฉนดที่ดิน หรือ น.ส. ๓, น.ส. ๓ ก หรือใบจอง หรือ ส.ค. ๑
(๒) บัตรประจำตัวประชาชน
(๓)หลักฐานการเป็นทายาททะเบียนบ้านหรือทะเบียนสมรสใน กรณีเป็นคู่สมรสของผู้ตา

(๔) ใบมรณบัตรของเจ้ามรด¡(๕) พินัยกรรม (ถ้ามี)

ในการจดทะเบียนรับมรดกที่ดินนี้ เจ้าหน้าที่จะไม่จดทะเบียนให้ใน ทันทีที่ขอจด แต่จะมีประกาศก่อน ๖๐ วัน ถ้าไม่มีผู้ใดมาคัดค้านจึงจะจด
ทะเบียนให้ (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๘๑)

กรณีมีการตั้งผู้จัดการมรดก

การขอรับมรดกที่ดินในกรณีที่มีผู้จัดการมรดกของผู้ตาย จะต้องนำหลักฐานดังนี้
(๑) คำสั่งศาลหรือคำ
พิพากษาของศาลอันถึงที่สุด หรือพินัยกรรม ซึ่งต้องให้ผู้ขอเป็นผู้จัดของการมรดก
(๒) หลักฐานการตายของเจ้าของมรดก
(๓) บัตรประจำตัวของผู้จัดการมรดก
(๔) โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

๓. การขอออกใบแทน แทนโฉนดที่ดินหรือ น.ส. ๓

(๑) กรณีโฉนดที่ดินชำรุด
ถ้ามีหลักฐานตรวจสอบได้ คือมีตำแหน่ง
ที่ดิน เลขที่โฉนดที่ดิน ชื่อ และตราประจำตำแหน่งของผู้ว่าราชการจังหวัด และ/หรือ ชื่อและตราประจำ ตำแหน่งของเจ้าพนักงานที่ดิน กรณีเช่นนี้ เ จ้าหน้าที่จะออกใบแทนให้ไปเลย โดยไม่ตéองประกาศให้คนมาคัดค้านเสียก่อน
(๒) กรณี น.ส. ๓ ชำรุด
อย่างน้อยต้องมีชื่อและตราประจำตำแหน่งนายอำเภอท้องที่เหลือ อยู่เจ้าหน้าที่จะออกใบแทนให้ไปได้
(๓) ถ้าเป็นกรณีโฉนดที่ดิน หรือ น.ส. ๓ สูญหายหรือชำรุด โดย ไม่มีหลักฐานตรวจสอบได้ ต้องมีหลักฐานต่อไปนี้
- หลักฐานการแจ้งความต่อตำรวจ ว่าโฉนดที่ดินหรือ
น.ส. ๓ สูญหาย
- มีพยานที่เชื่อถือได้ ๒ คน ไปรับรองว่าหายจริงต่อหน้าเจ้าพนัก งานที่ดิน

แล้วนำหลักฐานดังกล่าวไปยื่นต่อเจ้าพนักงาน ที่ดินเพื่อขอใบแทนเจ้าพนักงานที่ดินจะทำการสอบสวนหากเชื่อว่า โฉนดที่ดินสูญหายจริง เจ้า- พนักงานจะดำเนินการประกาศ มีกำหนด ๓๐ วัน ถ้ามีผู้คัดค้านภายใน กำหนด และปรากฏว่า โฉนดที่ดินดังกล่าวไม่ได้สูญหายจริง เจ้าพนักงานจะ มีคำสั่งยกเลิกคำขอดังกล่าว แต่ถ้าหากไม่มีผู้คัดค้านภายในกำหนด เจ้าพนักงานก็จะออกใบแทนให้ไปตามคำขอ จะมีผล
ทำให้โฉนดที่ดินที่สูญหาย แล้วเป็นอันใช้ไม่ได้

๔. การขอรังวัดที่ดิน

การรังวัดที่ดินนี้ อาจจะเป็นการรังวัดเพื่อแบ่งแยกที่ดิน เช่น การแบ่ง ขาย การแบ่งเพื่อยกให้ผู้อื่น หรือ
การรังวัดเพื่อรวมโฉนดที่ดิน หรือสอบเขต ที่ดิน ผู้ขอจะต้องวางเงินมัดจำในการรังวัดเพื่อเป็นค่าจ้างคนงาน ค่าธรรมเนียม ค่าเบี้ยเลี้ยง ค่าพาหนะของผู้ไปทำการรังวัด โดยเจ้าหน้าที่จะออก
ใบรับเงินให้ ยึดถือไว้เป็นหลักฐาน เมื่อเสร็จการรังวัดแล้วหากเงินเหลือก็จะคืนให้ถ้าไม่พอ ก็จะเรียกเพิ่ม

การขอรังวัดที่ดินนี้ โดยที่มีผู้ขอให้เจ้าหน้าที่ทำการรังวัดมาก ดังนั้น จึงต้องใช
้เวลามากหน่อย โดยเจ้าหน้าที่จะทำตามลำดับที่ได้ยื่นเรื่องมา บาง แห่งอาจเสียเวลาเป็นเดือน ๆ

๕. การใช้บริการสำนักงานช่างรังวัดเอกชน

เนื่องจากปัจจุบันงานเกี่ยวกับการรังวัด
ที่ดินมีโฉนดที่ดินเกี่ยวกับการ สอบเขตที่ดิน การแบ่งแยก และการรวมโฉนดที่ดินมีเพิ่มมากขึ้น ทำให้ช่าง รังวัดของกรมที่ดินไม่สามารถปฏิบัติงานได้ทันกับความต้องการของประชาชน ดังนั้นเพื่ออำนวยความสะดวกรวดเร็วแก่ประชาชน รัฐจึงได้ออกพระราชบัญญัติช่างรังวัดเอกชน พ.ศ. ๒๕๓๕ โดยบัญญัติให้มีช่างรังวัดเอกชน และ สำนักงานช่างรังวัดเอกชนที่ได้รับใบอนุญาตจาก
คณะกรรมการช่างรังวัด เอกชน ขึ้นรับทำการรังวัดที่ดิน ทั้ง ๓ ประเภทดังกล่าวข้างต้น โดยไม่ต้อง รอคิวรังวัดของช่างรังวัดของกรมที่ดิน

การใช้บริการ

(๑) ผู้ที่จะใช้บริการสำนักงานช่างรังวัดเอกชน จะต้องพิจารณาหลัก เกณฑ์ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ก่อนดังนี้
๑.๑ จะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเท่านั้น
๑.๒ จะต้องเป็นที่ดินในเขตจังหวัดที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวง มหาดไทย กำหนดให้เป็นเขตที่ช่างรังวัดเอกชนสามารถดำเนินการได้ ขณะนี้กำหนดไว้ ๓๔จังหวัด ได้แก่

๑. กรุงเทพมหานคร ๒. กาญจนบุรี ๓. ขอนแก่น
๔. จันทบุรี ๕. ฉะเชิงเทรา ๖. ชลบุรี
๗. ชุมพร ๘. เชียงราย ๙. เชียงใหม่
๑๐. นครนายก ๑๑. นครปฐม ๑๒. นครราชสีมา
๑๓. นครศรีธรรมราช ๑๔. นครสวรรค์ ๑๕. นนทบุรี
๑๖. บุรีรัมย์ ๑๗. ปทุมธานี ๑๘. ประจวบคีรีขันธ์
๑๙. ปราจีนบุรี ๒๐. พระนครศรีอยุธยา ๒๑. พิษณุโลก
๒๒. เพชรบุรี ๒๓. เพชรบูรณ์ ๒๔. ภูเก็ต
๒๕. ระยอง ๒๖. ราชบุรี ๒๗. ลพบุรี
๒๘. ลำพูน ๒๙. สงขลา ๓๐. สมุทรปราการ
๓๑. สมุทรสาคร ๓๒. สุพรรณบุรี ๓๓. สุราษฎร์ธานี
๓๔. อุบลราชธานี

ต่อไปจะขยายครอบคลุมทั่วประเทศ
๑.๓ ประเภทที่จะขอรังวัดได้เฉพาะประเภทการสอบเขต แบ่ง แยกหรือรวมโฉนดเท่านั้น
(๒) หากที่ดินของท่านเข้าหลักเกณฑ์ตามข้อ ๑ แล้ว ท่านไม่ประสงค์จะได้ช่างรังวัดของกรมที่ดิน เนื่องจากคิวรังวัดมีระยะเวลา หรือเห็นว่าการใช้บริการสำนักงานของเอกชนจะสะดวกรวดเร็วกว่าก็ให้ติดต่อ สำนักงาน เอกชนที่ได้รับใบอนุญาตโดยถูกต้องตามกฎหมายเป็นผู้ดำเนินการให้จาก นั้น ให้ไปยื่นคำขอรังวัดสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา ที่ดินตั้งอยู่ในเขตรับผิดชอบ โดยในคำขอจะต้องระบุด้วยว่าให้สำนักงานช่าง รังวัดเอกชนใดเป็นผู้ทำการรังวัด

เมื่อสำนักงานช่างรังวัดเอกชนได้รับเรื่องรังวัดจากสำนักงาน ที่ดินแล้วและได้ดำเนินการรังวัดเสร็จแล้ว ผู้จัดการสำนักงานช่างรังวัดเอกชนจะเป็นผู้ตรวจสอบความถูกต้องและลงชื่อ รับรองผลการรังวัด จากนั้นจะส่งเรื่องรังวัดดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานที่ดินซึ่งเมื่อเจ้าพนักงาน ที่ดินตรวจสอบและใหéความ เห็นชอบแล้ว จะถือว่าการรังวัดนั้นเป็นการรังวัดโดยพนักงานเจ้าหน้าที่ จึง เป็นหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินที่จะดำเนินการแบ่งแยกหรือรวมโฉนดที่ดินต่อไป

หมายเหตุ

๑. การสอบเขตโฉนดที่ดิน หมายถึง การที่เจ้าของที่ดินมีความประสงค์ จะขอรังวัดสอบเขต เนื่องจากเขตที่ครอบครองอยู่ในปัจจุบันไม่ตรงตาม โฉนดที่ดินหรือรูปแผนที่อาจคลาดเคลื่อน
ไม่ตรงกับสภาพที่ดินที่ครอบ ครองอยู่ เป็นต้น
๒. การแบ่งแยกโฉนดที่ดิน หมายถึง เจ้าของที่ดินที่มีโฉนดที่ดินอยู่แล้ว มีความประสงค์จะแบ่งแยกที่
ดินให้เป็นแปลงย่อยต่อไปอีก มีหลาย ประเภทด้วยกัน เช่น แบ่งกรรมสิทธิ์รวม แบ่งแยกในนามเดิม แบ่งขาย แบ่งให้
๓. การรวมโฉนดที่ดิน หมายถึง การที่เจ้าของที่ดินต้องการรวมโฉนดที่ดิน
ของตนตั้งแต่ ๒ แปลงขึ้นไปเข้าเป็นแปลงเดียวกัน

๖. การขออายัดที่ดิน

การอายัดที่ดิน หมายถึงการห้ามมิให้ทำนิติกรรมใด ๆ
เกี่ยวกับที่ดิน เช่น ห้ามมีการซื้อขาย จำหน่ายโอนหรือทำให้ที่ดินเปลี่ยนเจ้าของไป

ผู้ที่จะขอต้องเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่จะฟ้องบังคับ ให้มีการจด ทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ เช่น เจ้าของที่ไม่ยอมขาย ที่ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ผู้จะซื้อมีสิทธิขออายัดที่ดินไว้ก่อนได้ โดยยื่นเรื่องให้เจ้าหน้าที่สอบสวนก่อน ถ้าเจ้าหน้าที่เห็น
สมควรก็จะสั่งอายัดไว้ได้ แต่ไม่เกิน ๖๐ วัน เพื่อให้ผู้ขอไปดำเนินการฟ้องร้อง เมื่อฟ้องศาลเกี่ยวกับ คดีที่ขออายัดแล้ว ผู้ขออายัดจะต้องนำหลักฐานการยื่นฟ้อง ซึ่งได้แก่ ใบ รับคำฟéอง พร้อมทั้งสำเนาคำฟ้องในคดีที่ขออายัด มาแสดงต่อเจ้าพนักงาน ที่ดินภายในกำหนดเวลาที่ขออายัด หากไม่ไปฟ้องศาลภายในกำหนดที่เจ้าหน้าที่สั่ง การอายัดก็จะสิ้นสุดลง เมื่อสิ้น
สุดลงแล้วจะไปขออายัดที่ดิน แปลงเดียวกันอีกไม่ได้ เนื่องจากเป็นการอายัดซ้ำ หากฟ้องในกำหนดแล้วและนำหลักฐานมาแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินแล้วการอายัดก็จะ มีอยู่ตลอดไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุด หรือศาลมีคำสั่งเป็นอย่างอื่น (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๘๓)

๗. ค่าธรรมเนียมในการติดต่อเกี่ยวกับที่ดิน

ในการติดต่อกับกรมที่ดินหรือที่ว่าการอำเภอ ไม่ว่าจะเป็น
การขอจด ทะเบียนสิทธิและการทำนิติกรรมหรือการขอออกโฉนดที่ดิน น.ส. ๓ หรือ ใบแทน ผู้ขอจะต้องเสียค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ตามอัตราที่ได้กำหนดไว้ นอกจากนี้ในบางกรณี เช่น การ
ขอรังวัดที่ดิน ต้องเสียค่าใช้จ่ายด้วย
ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในเรื่องที่ดิน

ก. ค่าธรรมเนียม
(๑) ค่าธรรมเนียมในการขอสัมปทาน รายละ ๕๐๐ บาท
(๒) ค่าสัมปทานปีหนึ่ง ไร่ละ ๒๐ บาท
เศษของไร่ให้คิดเป็นหนึ่งไร่

(๓) ค่าธรรมเนียมออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์
(ก) ที่ดินเนื้อที่ไม่เกิน ๒๐ ไร่ แปลงละ ๓๐ บาท
(ข) ที่ดินเนื้อที่เกิน ๒๐ ไร่ ส่วนที่เกิน ไร่ละ ๒ บาท
เศษของไร่ให้คิดเป็นหนึ่งไร่

(๔) ค่าธรรมเนียมการพิสูจน์สอบสวนหรือตรวจสอบ
เนื้อที่เกี่ยวกับหนังสือรับรองการทำประโยชน์
(ก) ถ้าเรียกเป็นรายแปลง แปลงละ ๓๐ บาท
(ข) ถ้าเรียกเป็นรายวัน วันละ ๓๐ บาท
(ค) ค่าคัดหรือจำลองแผนที่ แปลงละ ๓๐ บาท
(ง) ค่าคำนวณเนื้อที่หรือสอบแส แปลงละ ๓๐ บาท
(จ) ค่าจับระยะ แปลงละ ๑๐ บาท

(๕) ค่าธรรมเนียมออกโฉนดที่ดิน
(ก) ที่ดินเนื้อที่ไม่เกิน ๒๐ ไร่ แปลงละ ๕๐ บาท
(ข) ที่ดินเนื้อที่เกิน ๒๐ ไร่ ส่วนที่เกิน ไร่ละ ๒ บาท
เศษของไร่ให้คิดเป็นหนึ่งไร่

(๖) ค่าธรรมเนียมรังวัดเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน
(ก) ถ้าเรียกเป็นรายแปลง แปลงละ ๔๐ บาท
(ข) ถ้าเรียกเป็นรายวัน วันละ ๔๐ บาท
(ค) ค่าคัดหรือจำลองแผนที่ แปลงละ ๓๐ บาท
(ง) ค่าคำนวณเนื้อที่หรือสอบแส แปลงละ ๓๐ บาท
(จ) ค่าจับระยะ แปลงละ ๑๐ บาท

(๗) ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
(ก) ค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมมีทุนทรัพย์เรียกตาม
ราคาประเมินทุนทรัพย์ตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนด ร้อยละ ๒
(ข) ค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ เฉพาะในกรณีที่องค์การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ หรือบริษัทจำกัดที่สถาบันการเงินตามพระราชกฤษฎีกาจัดตั้งองค์การบริหารสิน เชื่ออสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.๒๕๔๐จัดตั้งขึ้นเพื่อดำเนินการบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์โดยความ เห็นชอบของธนาคารแห่งประเทศไทย เป็นผู้รับโอนหรือโอนคืนหรือกรณีที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความ เห็นชอบจากคณะกรรมการ ก.ล.ต.เป็นผู้รับโอนให้เรียกตามราคาประเมินทุนทรัพย์ตามที่คณะกรรมการกำหนด ราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนด ร้อยละ ๐.๐๑ แต่อย่างสูงไม่เกิน ๑๐๐,๐๐๐ บาท
(ค) ค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ เฉพาะในกรณีที่
มูลนิธิชัยพัฒนา มูลนิธิส่งเสริมศิลปาชีพในสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิติ์ พระบรมราชินีนาถ หรือมูลนิธิ สายใจไทยในพระบรมราชูปถัมภ์เป็นผู้รับโอนหรือผู้
โอนเรียกตามราคาประเมินทุนทรัพย์ตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ กำหนด ร้อยละ ๐.๐๐๑
(ง) ค่าจดทะเบียนโอนมรดกหรือให้ ทั้งนี้ เฉพาะในระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรสเรียกตามราคาประเมินทุนทรัพย์ตามที่คณะกรรมการกำหนดราคา ประเมินทุนทรัพย์กำหนด ร้อยละ ๐.๕
(จ) ค่าจดทะเบียนเฉพาะในกรณีที่วัดวาอาราม วัดบาดหลวง
โรมันคาธอลิค หรือมัสยิดอิสลามเป็นผู้รับให้ เพื่อใช้เป็นที่ตั้งศาสนสถาน ทั้งนี้ ในส่วนที่ได้มารวมกับที่ดินที่มีอยู่ก่อนแล้วไม่เกิน ๕๐ ไร่ เรียกตามราคา
ประเมินทุนทรัพย์ตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนด ร้อยละ ๐.๐๑
(ฉ) ค่าจดทะเบียนการจำนองหรือบุริมสิทธิ ร้อยละ ๑
แต่อย่างสูงไม่เกิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท
(ช) ค่าจดทะเบียนการจำนองหรือบุริมสิทธิสำหรับการให้
สินเชื่อเพื่อการเกษตรของสถาบันการเงินที่รัฐมนตรีกำหนด ร้อยละ ๐.๕
แต่อย่างสูงไม่เกิน ๑๐๐,๐๐๐ บาท
(ซ) ค่าจดทะเบียนการจำนองหรือบุริมสิทธิ เฉพาะในกรณี
ที่องค์การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์หรือบริษัทจำกัดที่สถาบันการเงิน ตามพระราชกฤษฎีกาจัดตั้งองค์การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๔๐ จัดตั้งขึ้นเพื่อดำเนินการบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์
โดยความเห็นชอบของธนาคารแห่งประเทศไทย เป็นผู้ขอจดทะเบียน ร้อยละ ๐.๐๑
แต่อย่างสูงไม่เกิน ๑๐๐,๐๐๐ บาท
(ฌ) ค่าจดทะเบียนโอนสิทธิการรับจำนอง เฉพาะในกรณีที่
สถาบันการเงินรับโอนสิทธิเรียกร้องจากการขายทรัพย์ สินเพื่อชำระบัญชีของบริษัทที่
ถูกระงับการดำเนินกิจการตามมาตรา๓๐แห่งพระราชกำหนดการปฏิรูประบบสถาบันการ เงิน พ.ศ. ๒๕๔๐ เป็นผู้ขอจดทะเบียน ร้อยละ ๐.๐๑ แต่อย่างสูงไม่เกิน ๑๐๐,๐๐๐ บาท
(ญ) ค่าจดทะเบียนการจำนอง สำหรับการให้สินเชื่อเพื่อ
ฟื้นฟูความเสียหายจากอุทกภัย อัคคีภัย วาตภัย หรือมหันตภัยอื่น ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์ที่รัฐมนตรีกำหนด ร้อยละ ๐.๐๑
(ฎ) ค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ และค่าจดทะเบียน
การจำนองเฉพาะในกรณีที่คณะรัฐมนตรีมีมติให้ลดหย่อนค่า ธรรมเนียมเป็นพิเศษเพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือความมั่นคงใน
ทางเศรษฐกิจของประเทศ ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนด ร้อยละ ๐.๐๑
(ฏ) ค่าจดทะเบียนทรัพยสิทธิที่มีค่าตอบแทน ยกเว้นการ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ที่มีทุนทรัพย์ตาม (ก) (ข) (ค) (ง) (จ) และ (ฎ)ร้อยละ ๑
(ฐ) ค่าจดทะเบียนการเช่า ร้อยละ ๑
(ฑ) ค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมไม่มีทุนทรัพย์
แปลงละ ๕๐ บาท

(๘) ค่าธรรมเนียมการขอให้ได้มาซึ่งที่ดิน
ของคนต่างด้าว รายละ ๕๐๐ บาท
ค่าอนุญาต ไร่ละ ๑๐๐ บาท
เศษของไร่ให้คิดเป็นหนึ่งไร่

(๙) ค่าธรรมเนียมการขอให้ได้มาซึ่ง
ที่ดินเพื่อการค้าที่ดิน รายละ ๕๐๐ บาท
ค่าอนุญาต ไร่ละ ๒๐ บาท
เศษของไร่ให้คิดเป็นหนึ่งไร่

(๑๐) ค่าธรรมเนียมเบ็ดเตล็ด
(ก) ค่าคำขอ แปลงละ ๕ บาท
(ข) ค่าคัดสำเนาเอกสารต่างๆ รวมทั้งค่าคัดสำเนาเอกสาร
เป็นพยานในคดีแพ่ง โดยเจ้าหน้าที่เป็นผู้คัด ร้อย
คำแรกหรือไม่ถึงร้อยคำ ๑๐ บาท
ร้อยคำต่อไป ร้อยละ ๕ บาท
เศษของร้อยให้คิดเป็นหนึ่งร้อย
(ค) ค่ารับรองเอกสารที่คัด ฉบับละ ๑๐ บาท
(ง) ค่าตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน แปลงละ ๑๐ บาท
(จ) ค่ารับอายัดที่ดิน แปลงละ ๑๐ บาท
(ฉ) ค่ามอบอำนาจ เรื่องละ ๒๐ บาท
(ช) ค่าออกใบแทนโฉนดที่ดิน
หรือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินอย่างอื่น ฉบับละ ๕๐ บาท
(ซ) ค่าประกาศ แปลงละ ๑๐ บาท
(ฌ) ค่าหลักเขตที่ดิน หลักละ ๑๕ บาท
ถ้าเป็นการเดินสำรวจหรือสอบเขตทั้งตำบล
สำหรับกรณีออกโฉนดคิดเป็นรายแปลง แปลงละ ๖๐ บาท

ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียน สิทธิและนิติกรรม หรือราคาทุนทรัพย์ที่ผู้ขอจดทะเบียนแสดงในการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามข้อ ๒ (๗) ถ้ามีเศษต่ำกว่าหนึ่งร้อยบาทให้คิดเป็นหนึ่งร้อยบาท


การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมข้างต้น เศษของหนึ่งบาทให้คิดเป็นหนึ่งบาท

ข. ค่าใช้จ่าย

(๑) ค่าพาหนะเดินทางให้แก่เจ้าพนักงาน พนักงานเจ้าหน้าที่และคนงานที่จ้างไปทำการรังวัดเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน
หรือพิสูจน์สอบสวนหรือตรวจสอบเนื้อที่เกี่ยวกับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ตามคำขอ ให้จ่ายในลักษณะเหมาจ่ายตามระเบียบกระทรวงมหาดไทย ด้วยความเห็นชอบของกระทรวงการคลัง

(๒) ค่าเบี้ยเลี้ยงให้แก่เจ้าพนักงาน พนักงานเจ้าหน้าที่ และค่าจ้างคนงานที่จ้างไปทำการรังวัดเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน หรือพิสูจน์สอบสวน หรือตรวจสอบเนื้อที่เกี่ยวกับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามคำขอ ให้
จ่ายในลักษณะเหมาจ่ายตามระเบียบกระทรวงมหาดไทย ด้วยความเห็นชอบของกระทรวงการคลัง

(๓)ค่าป่วยการให้แก่เจ้าพนักงานผู้ปกครองท้องที่หรือผู้แทน ที่ไปในการรังวัดเกี่ยวกับ
โฉนดที่ดิน หรือพิสูจน์สอบสวน หรือตรวจสอบเนื้อที่เกี่ยวกับหนังสือรับรองการทำประโยชน์คนหนึ่ง วันละ ๕๐ บาท

(๔) ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการรังวัดเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน หรือพิสูจน์สอบสวน หรือ
ตรวจสอบเนื้อที่เกี่ยวกับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ให้จ่ายในลักษณะเหมาจ่ายตามระเบียบกระทรวงมหาดไทยด้วยความเห็นชอบของกระทรวง การคลัง

(๕) ค่าปิดประกาศให้แก่ผู้ปิดประกาศแปลงละ ๑๐ บาท

(๖) ค่าพยานให้แก่พยาน คนละ ๑๐ บาท